Louer sa résidence principale : la règle des 120 nuits

Ce guide donne des repères généraux, pas un avis juridique. Les règles évoluent et dépendent de votre commune : vérifiez toujours la situation à jour sur service-public.gouv.fr et auprès de votre mairie.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

C’est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Peu importe que vous en soyez propriétaire ou locataire : c’est l’usage qui compte.

Louer sa résidence principale en meublé de tourisme, c’est la proposer, meublée, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile : à la nuit, à la semaine ou au mois, que ce soit sur Airbnb, Booking, Abritel ou en direct.

La limite de 120 jours par an

Le Code du tourisme plafonne à 120 jours par année civile, du 1^er janvier au 31 décembre, la location en meublé de tourisme d’un logement déclaré comme résidence principale. Ce plafond peut être dépassé en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure.

Ce plafond est contrôlé dans les communes qui ont mis en place l’enregistrement des meublés de tourisme (voir plus bas), et cet enregistrement est appelé à se généraliser. Ailleurs, la définition même de la résidence principale, occupée au moins huit mois par an, limite de toute façon la location à une partie de l’année.

Le plafond s’apprécie pour l’ensemble de vos locations : toutes les plateformes et les locations en direct s’additionnent. Le texte parle de jours de location ; dans la pratique, on compte les nuits louées. Si vous avez un doute sur la façon dont votre commune fait le décompte, posez-lui la question.

Selon service-public.fr, un même client ne peut pas non plus louer votre résidence principale plus de 90 jours consécutifs dans l’année.

Des communes peuvent fixer une limite plus basse

La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, dite « loi Le Meur », permet aux communes d’abaisser ce plafond pour les résidences principales, sans descendre en dessous de 90 jours par an. Chaque commune décide, par une délibération : la limite peut donc être différente d’une ville à l’autre, et changer dans le temps.

Pour connaître la limite qui s’applique chez vous, renseignez-vous auprès de votre mairie ou sur le site de votre commune, à la rubrique consacrée aux meublés de tourisme ou à la location courte durée.

Déclaration et numéro d’enregistrement

Aujourd’hui, la déclaration d’une résidence principale louée en meublé de tourisme n’est pas demandée partout : seules certaines communes l’imposent. Dans ces communes, la déclaration donne un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur chacune de vos annonces, y compris sur les plateformes.

La loi du 19 novembre 2024 prévoit de rendre l’enregistrement obligatoire dans toutes les communes, au moyen d’un téléservice national. Au moment où nous écrivons, service-public.fr annonce sa mise en service pour la fin de l’année 2026. Vérifiez où en est le dispositif avant de publier ou de modifier une annonce.

Dans les communes où l’enregistrement est en place, les plateformes peuvent être amenées à suivre le nombre de nuits louées des annonces déclarées comme résidence principale. Mais chacune ne voit que ses propres réservations : le total, toutes plateformes et locations en direct comprises, reste de votre responsabilité.

Locataire, copropriété : les autres règles à vérifier

• Vous êtes locataire : il vous faut l’accord écrit de votre propriétaire avant de louer le logement en meublé de tourisme. Dans un logement social, ce type de location est interdit.
• Vous êtes en copropriété : le règlement de copropriété peut encadrer, voire interdire, la location en meublé de tourisme. Relisez-le et, en cas de doute, interrogez votre syndic.
• La taxe de séjour s’applique selon les règles de votre commune, même pour une résidence principale. Les plateformes la collectent souvent pour vous, mais pas toujours : vérifiez.
• Vos revenus de location sont à déclarer. Le régime, l’imposition et les éventuelles cotisations dépendent de votre statut et de votre situation : renseignez-vous auprès des services fiscaux ou d’un professionnel.

Ne pas respecter ces règles (dépassement du plafond, absence de déclaration ou de numéro d’enregistrement quand ils sont requis) expose à des sanctions financières. Leurs montants ont été modifiés récemment : consultez la fiche à jour de service-public.gouv.fr.

Organiser son année pour rester dans la limite

1. Connaissez votre plafond : 120 jours, ou moins si votre commune l’a abaissé.
2. Comptez dès le 1^er janvier, sur toutes les plateformes et pour les locations en direct, en gardant vos relevés de réservations.
3. Réservez vos meilleures périodes : si vos nuits sont comptées, mieux vaut les louer quand la demande et les prix sont les plus élevés. Notre guide pour fixer le prix d’une nuit vous aide à repérer ces dates.
4. Fermez vos calendriers à temps : quand vous approchez de la limite, bloquez les dates restantes sur toutes les plateformes. Avec des calendriers synchronisés, un blocage met du temps à se propager : voyez notre guide pour synchroniser vos calendriers.
5. Vérifiez la rentabilité avec un nombre de nuits réaliste : un projet qui ne tient qu’au-delà de la limite n’est pas viable. Le simulateur de rentabilité vous permet de tester plusieurs scénarios.

En résumé

• Une résidence principale est occupée au moins huit mois par an.
• Sa location en meublé de tourisme est plafonnée à 120 jours par année civile, sauf exceptions.
• Votre commune peut fixer une limite plus basse, sans descendre sous 90 jours.
• Une déclaration et un numéro d’enregistrement peuvent être exigés : renseignez-vous auprès de votre mairie.
• Locataire ou copropriétaire : vérifiez aussi votre bail ou votre règlement de copropriété.
• Comptez vos nuits sur toutes les plateformes, dès le 1^er janvier.

Pour aller plus loin, la fiche « Faire de sa résidence principale une location de vacances » de service-public.gouv.fr détaille les règles nationales et renvoie vers les démarches. Pour les règles propres à votre ville, la mairie reste l’interlocuteur de référence.