Calculer la rentabilité d’une location courte durée

1. Le chiffre d’affaires : ce que paient vos voyageurs

Commencez par ce qui entre. Pour un mois donné :

• Les nuits : le nombre de nuits louées multiplié par le prix moyen d’une nuit.
• Les frais de ménage facturés, si vous en demandez : leur montant multiplié par le nombre de séjours.

Prenez les montants payés par les voyageurs, avant commission. Vos relevés de versements ou l’export de vos réservations, depuis votre espace hôte, donnent ces chiffres pour les mois passés. Pour un projet, partez d’hypothèses prudentes et notez-les : vous pourrez les comparer à la réalité plus tard.

La taxe de séjour n’est pas un revenu : elle est payée par le voyageur et reversée à la commune. Si la plateforme la collecte en plus de votre prix, laissez-la de côté. Si elle est comprise dans votre prix, retirez-la.

2. Les commissions

Chaque plateforme retient une part de chaque réservation. Le taux et la façon de le calculer varient selon la plateforme, la formule choisie et parfois le pays : reprenez le taux indiqué dans votre espace hôte ou, plus simplement, comparez le montant payé par un voyageur et le montant qui vous a été versé pour la même réservation. Si vous louez sur plusieurs plateformes, faites le calcul pour chacune.

3. Les coûts de chaque séjour

Certains coûts dépendent du nombre de séjours, pas du nombre de nuits :

• le ménage, que vous le fassiez faire ou non (votre temps a aussi une valeur) ;
• le linge : location, lavage ou renouvellement ;
• les consommables et produits d’accueil : café, papier toilette, savon, produits d’entretien.

C’est pour cela que la durée moyenne des séjours compte autant que le nombre de nuits : à nuits égales, dix séjours d’une nuit coûtent bien plus cher que deux séjours de cinq nuits.

4. Les charges fixes

Elles tombent chaque mois, que le logement soit loué ou non : loyer ou mensualité de crédit, électricité, eau, chauffage, internet, assurance, charges de copropriété, abonnements divers. Les charges annuelles (taxe foncière, entretien de la chaudière) se ramènent au mois en les divisant par douze.

N’oubliez pas les dépenses ponctuelles : mobilier, électroménager, petits travaux. Pour en tenir compte simplement, répartissez leur montant sur le nombre de mois pendant lesquels vous comptez les utiliser, et ajoutez cette part aux charges fixes.

5. Le bénéfice

Le calcul tient alors en une ligne :

Bénéfice du mois = chiffre d’affaires − commissions − coûts des séjours − charges fixes

Prenons un exemple fictif, celui proposé par défaut dans notre simulateur : ce ne sont pas des moyennes de marché, remplacez-les par vos chiffres.

• 15 nuits louées à 80 €, soit 1 200 €, et 5 séjours avec 40 € de ménage facturé, soit 200 € : 1 400 € de chiffre d’affaires.
• Commission de 15 % sur l’ensemble : 210 €.
• Ménage, linge et consommables à 50 € par séjour : 250 €.
• Loyer de 600 € et 150 € d’autres charges : 750 € de charges fixes.

Bénéfice : 1 400 − 210 − 250 − 750 = 190 € pour le mois. Ce montant est calculé avant impôts et cotisations sociales, qui dépendent de votre statut (location meublée, activité professionnelle ou non, régime choisi) et de votre situation personnelle. Renseignez-vous auprès des services fiscaux ou d’un professionnel pour connaître ce qui s’applique à votre cas.

6. Le seuil de rentabilité

Le seuil de rentabilité est le nombre de nuits à louer chaque mois pour couvrir vos charges fixes. Pour le trouver, calculez d’abord ce que rapporte une nuit de plus, une fois la commission et sa part de ménage retirées :

• la nuit elle-même, nette de commission : 80 € × 0,85 = 68 € ;
• sa part de séjour : avec des séjours de 3 nuits en moyenne, un tiers du ménage facturé net de commission (34 €), moins un tiers des coûts du séjour (50 €), soit environ −5 €.

Une nuit de plus rapporte donc environ 63 €. Il faut 750 ÷ 63, soit un peu moins de 12, arrondi à 12 nuits par mois pour couvrir les charges fixes. En dessous, le mois coûte de l’argent ; au-delà, chaque nuit supplémentaire s’ajoute au bénéfice.

Ce seuil est un repère précieux pour décider d’une baisse de prix : si elle vous fait gagner quelques nuits mais réduit fortement ce que rapporte chacune, le seuil remonte. Notre guide pour fixer le prix d’une nuit part de ce raisonnement.

7. Raisonnez sur l’année, pas sur un seul mois

Un mois de haute saison peut donner une image trop flatteuse, un mois creux une image trop sombre. Refaites le calcul pour un mois plein et un mois calme, puis estimez l’année mois par mois. Si vous louez votre résidence principale, n’oubliez pas que le nombre de jours de location est plafonné : lisez notre guide sur la règle des 120 nuits avant de faire vos projections.

Le taux d’occupation (nuits louées ÷ nuits disponibles) est un indicateur utile, mais il ne dit rien de la rentabilité à lui seul : un logement plein à prix trop bas peut rapporter moins qu’un logement moins occupé à un prix juste.

Les erreurs fréquentes

• Prendre le montant versé par la plateforme pour un bénéfice.
• Oublier les mois creux et multiplier un bon mois par douze.
• Ne pas compter son propre temps de ménage et d’accueil.
• Oublier les dépenses ponctuelles, qui finissent toujours par arriver.
• Comparer sa rentabilité à des chiffres entendus ailleurs, calculés avec d’autres hypothèses.

En résumé

• Chiffre d’affaires : nuits louées et ménage facturé, avant commission, sans la taxe de séjour.
• Retirez les commissions, les coûts de chaque séjour et les charges fixes.
• Calculez votre seuil de rentabilité en nuits par mois.
• Raisonnez sur l’année, avec des mois pleins et des mois creux.
• Gardez en tête que le résultat est avant impôts et cotisations.

Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez le simulateur de rentabilité gratuit : il calcule le bénéfice mensuel et annuel et le seuil de rentabilité au fur et à mesure de votre saisie.